Śmiało można postawić tezę, że „najstarsi Polacy” nie pamiętają czasów, kiedy ceny mieszkań, domów i innych nieruchomości w dłuższych okresach nie rosły, a spadały. Obserwacja rynku nieruchomości prawie zawsze prowadzi do wniosku, że z powodu stałej tendencji wzrostowej cen, lepiej jest inwestować w nowe nieruchomości niż pozbywać się dotychczasowych. Eksperci finansowi doradzający m.in. w sprawach korzystnego lokowania funduszy, inwestowanie w nieruchomości widzą przeważnie, jako jedną z najlepszych form oszczędzania.
Niezależnie od obserwowanych trendów, ceny nieruchomości mogą być także związane z ich usytuowaniem, standardem wykończenia i dostępem do różnego rodzaju udogodnień, ułatwiających życie mieszkańcom. Np., jest pewne, że na warszawskim rynku nieruchomości lokale usytuowane w centrum lub w pobliżu stacji metra, będą wyceniane wyżej niż na osiedlach peryferyjnych. Ta prawidłowość jest oczywista tak, jeśli chodzi o rynek pierwotny – nowe mieszkania deweloperskie, jak i rynek wtórny – mieszkania używane.
Prawidłowa wycena wstępna może mieć istotny wpływ na wysokość udzielonego przez bank kredytu hipotecznego. Trzeba pamiętać, że rozpatrujący wniosek kredytowy bank zleci swojemu rzeczoznawcy wycenę nieruchomości, na zakup, której ma udzielić kredytu hipotecznego. Dokonujący wyceny rzeczoznawca przeważnie przyjmuje do swoich obliczeń średnią cenę mieszkań w danej okolicy, występującej na przestrzeni określonego czasu. Ta cena przeważnie jest niższa od aktualnej, choćby ze względu na wyżej wspomnianą stałą tendencję wzrostową cen. Może, więc dojść do sytuacji, kiedy udzielony kredyt hipoteczny nie wystarcza na pokrycie umownej ceny zakupu mieszkania. Niedogodność tej sytuacji dla nabywcy mieszkania i potencjalnego kredytobiorcy może być jeszcze bardziej kłopotliwa ze względu na konieczność posiadania przez niego środków na pokrycie obligatoryjnego wkładu własnego, zgodnie z obowiązującym prawem ma wynosić 20% wartości będącej przedmiotem transakcji nieruchomości.
Jak prawidłowo wyszacować wysokość kredytu hipotecznego?
Załóżmy, że ustalona ze sprzedającym cena kupowanego na kredyt hipoteczny mieszkania wynosi 500.000,-, ale rzeczoznawca bankowy, na podstawie średniej ceny porównywalnych lokali, obowiązującej w danej okolicy w okresie kilku miesięcy, wyceni to mieszkanie na 450.000,-, to kwota udzielonego przez bank kredytu hipotecznego wyniesie:
450.000 – (20%)90.000,- = 360.000,-. Z tego wynika, że nabywca mieszkania musi posiadać wkład własny w wysokości 140.000,-, to jest aż o 40.000,- więcej, niż gdyby bankowy rzeczoznawca podał faktyczną cenę kupna/sprzedaży: – 500.000, – (20%)100.000,- = 400.000,-
Wniosek z powyższego przykładu może być taki, że przed ostatecznym wyborem banku, w którym nabywca mieszkania lub innej nieruchomości chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinien on wnikliwie przejrzeć ofertę kredytową banków, oraz dostępne w Internecie porównywarki kredytowe. Zaś, gdyby chciał skorzystać z porady eksperta kredytowego, który nie tylko pomógłby mu najkorzystniejszą ofertę znaleźć, to jeszcze opierając się na opiniach rzeczoznawców, z którymi ma kontakty, określić najbardziej zbliżoną do faktycznych potrzeb kredytobiorcy sumę kredytu hipotecznego, przed złożeniem wniosku kredytowego.
